Si tienes una propiedad en la Costa del Sol y estás pensando en alquilarla a turistas, lo primero que necesitas conocer es el marco legal. Andalucía tiene una regulación específica para las viviendas con fines turísticos (VFT) — desde febrero de 2024 oficialmente "Viviendas de Uso Turístico" (VUT) tras la modificación del marco normativo — que es obligatorio cumplir antes de publicar tu propiedad en cualquier plataforma.
Actualizado mayo de 2026: este artículo refleja el marco vigente tras el Decreto 31/2024 de 29 de enero (en vigor desde el 22 de febrero de 2024), que modifica el Decreto 28/2016 e introduce nuevos requisitos técnicos, de compatibilidad urbanística y de comunicación de periodos de operación.
Qué es una Vivienda con Fines Turísticos (VFT)
Según el Decreto 28/2016 de la Junta de Andalucía, una VFT es aquella vivienda que se ofrece de forma habitual y con fines turísticos mediante precio. Se considera uso habitual cuando la vivienda se publica en canales de oferta turística (Booking, Airbnb, etc.) o cuando se alquila dos o más veces en un año.
Esto significa que si publicas tu apartamento en cualquier plataforma, automáticamente necesitas estar registrado como VFT/VUT. No hacerlo puede suponer sanciones administrativas que van desde infracciones leves (hasta 2.000 €) hasta operación clandestina (de 2.001 a 18.000 €), conforme al régimen sancionador del Título VIII de la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía.
Requisitos para registrar tu VFT en Andalucía
Los requisitos principales que debe cumplir tu vivienda son:
- Licencia de primera ocupación o documento equivalente que acredite la habitabilidad.
- Ventilación directa en todas las habitaciones y un sistema de oscurecimiento de ventanas.
- Mobiliario y equipamiento en condiciones de uso inmediato: cocina equipada, ropa de cama, toallas.
- Información turística de la zona disponible para el huésped.
- Hojas de reclamaciones a disposición del cliente.
- Limpieza profesional garantizada en cada entrada.
- Atención telefónica disponible para el huésped durante toda la estancia.
Proceso de registro paso a paso
1. Declaración responsable
El registro se realiza mediante una Declaración Responsable ante el Registro de Turismo de Andalucía. No necesitas esperar una inspección previa: presentas la declaración y puedes empezar a operar desde ese momento, asumiendo la responsabilidad de que cumples todos los requisitos.
2. Documentación necesaria
Tendrás que aportar: DNI/NIE del titular, referencia catastral del inmueble, copia de la licencia de ocupación y un plano o descripción del alojamiento indicando capacidad máxima.
3. Número de registro VFT
Una vez tramitada la declaración, recibes un número de registro (formato VFT/MA/XXXXX para Málaga). Este número es obligatorio mostrarlo en todos los anuncios de las plataformas. Si necesitas una guía más detallada sobre cada paso del trámite, consulta nuestro artículo sobre cómo obtener la licencia turística VFT en Andalucía.
Obligaciones fiscales
Como propietario de una VFT, debes tener en cuenta varias obligaciones fiscales:
- IRPF: Los ingresos por alquiler vacacional tributan como rendimientos del capital inmobiliario. Puedes deducir gastos como la comisión de gestión, limpieza, suministros proporcionales, seguros, IBI proporcional y amortización del inmueble.
- IVA: Si solo ofreces alojamiento, estás exento de IVA. Si ofreces servicios complementarios (excursiones, desayuno, etc.), podría aplicarse IVA al 10%.
- Modelo 238 (antes Modelo 179): Las plataformas como Booking y Airbnb comunican automáticamente tus ingresos a Hacienda dentro del marco DAC7. Te lo explicamos a fondo en nuestra guía Modelo 179 o 238 para propietarios.
Normativa municipal en la Costa del Sol
Además de la normativa autonómica, algunos municipios de la Costa del Sol tienen regulaciones adicionales:
Málaga capital ha introducido restricciones por zonas. El centro histórico tiene limitaciones para nuevas licencias VFT. Torremolinos y Fuengirola por ahora mantienen un marco más abierto, pero es previsible que se endurezcan las condiciones en los próximos años. Benalmadena sigue permitiendo registros sin restricciones específicas adicionales.
Consejo: registra tu propiedad cuanto antes. Las restricciones tienden a endurecerse, y tener el registro activo te protege ante futuros cambios normativos.
Qué pasa si alquilas sin licencia
Operar sin registro VFT/VUT en Andalucía supone exposición a sanciones reales, no teóricas:
- Infracciones leves: sancionadas con multa de hasta 2.000 € (con plazo de prescripción de seis meses).
- Operación clandestina o prestación irregular del servicio turístico: sancionada con multas de 2.001 € a 18.000 €, según el régimen sancionador del Título VIII de la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía.
Además, las plataformas (Booking, Airbnb, Vrbo) ya exigen el número de registro para publicar anuncios — sin él, no podrás aparecer en los canales principales. Y la Junta de Andalucía está dando de baja registros de forma activa: más de 10.000 cancelaciones ejecutadas en los últimos meses por incumplimiento del Decreto 28/2016 modificado por el Decreto 31/2024. La fase de "tolerancia" del sector ha terminado.
Seguro obligatorio
Desde 2016, las VFT en Andalucía deben contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra daños a los huéspedes. La cobertura mínima recomendada es de 150.000 euros, aunque muchas aseguradoras ofrecen pólizas específicas para VFT desde aproximadamente 150-300 euros al año.
Cambios clave del Decreto 31/2024
El Decreto 31/2024 de 29 de enero (BOJA 24, en vigor desde el 22 de febrero de 2024) introdujo modificaciones importantes al Decreto 28/2016. Si tu propiedad ya estaba registrada antes de febrero de 2024, dispusiste de un plazo de un año para adaptarte a los nuevos requisitos. Si vas a registrar una nueva, debes cumplirlos desde el inicio:
- Nomenclatura: "Viviendas con Fines Turísticos (VFT)" pasa a denominarse oficialmente Viviendas de Uso Turístico (VUT), alineando la terminología con otras Comunidades Autónomas y la jurisprudencia del Tribunal Supremo. En la práctica muchas plataformas y registros mantienen la nomenclatura VFT por inercia.
- Declaración responsable de compatibilidad urbanística: antes de registrar la VUT, el propietario debe acreditar que la actividad es compatible con la normativa de ordenación territorial y uso del suelo de su municipio. Es un paso adicional que tu Ayuntamiento tendrá que validar.
- Superficie mínima: 14 m² construidos por plaza ofertada y un mínimo total de 25 m² de uso principal (o el que determine el planeamiento urbanístico, si es mayor).
- Baños: 2 baños obligatorios si la capacidad supera 5 plazas y 3 baños si supera 8 plazas.
- Eliminación del límite de 2 VUT a 1.000 metros que existía antes — una restricción derogada con esta reforma.
- Comunicación de periodos de funcionamiento: las VUT deben comunicar al Registro de Turismo de Andalucía las temporadas en las que estarán operativas.
Enforcement real: la Junta de Andalucía ha cancelado más de 10.000 registros de viviendas turísticas por incumplimiento desde la entrada en vigor del Decreto 31/2024. Esto no es teoría legal — es enforcement activo. Si tu vivienda no cumple los nuevos requisitos, opera con riesgo real de baja del registro.
Tendencias regulatorias 2026
El sector del alquiler vacacional en España está en un momento de cambio regulatorio importante. La tendencia es hacia una mayor regulación, con límites por zona, requisitos de sostenibilidad y mayor presión fiscal. Mantenerse informado y operar siempre dentro del marco legal no es solo una obligación: es una ventaja competitiva frente a los operadores que trabajan en precario. Si ya tienes tu licencia en regla, puedes probar IMPERA HOST 14 días gratis y empezar a recibir reservas directas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es exactamente una Vivienda con Fines Turísticos (VFT) en Andalucía?
Es la figura legal definida por el Decreto 28/2016 de la Junta de Andalucía para viviendas que se ofrecen de forma habitual con fines turísticos mediante precio. Se considera "uso habitual" cuando se publica en plataformas como Booking o Airbnb, o cuando se alquila dos o más veces en un año. Cualquier propiedad publicada en plataformas necesita estar registrada como VFT antes de operar.
¿Cuánto cuesta registrar una VFT en Andalucía?
El registro en sí es gratuito: basta con presentar una Declaración Responsable ante el Registro de Turismo de Andalucía. Los costes asociados (no el registro) suelen ser la licencia de primera ocupación si no la tienes, el seguro de responsabilidad civil obligatorio (150-300 €/año aproximadamente) y, en su caso, asesoramiento legal o fiscal puntual.
¿Cuánto puede costarme operar sin registro VFT?
Las sanciones en Andalucía van de 2.000 a 18.000 € por infracciones leves o graves al Decreto 28/2016. A esto se suma que las plataformas exigen cada vez más el número de registro para publicar anuncios — sin él, ni siquiera podrás aparecer en Booking, Airbnb o Vrbo.
¿Tengo que renovar el registro VFT cada cierto tiempo?
No, el registro VFT no caduca automáticamente. Sin embargo, debes comunicar cualquier modificación relevante (cambio de titular, cambio de capacidad, baja del servicio) al Registro de Turismo de Andalucía. Si dejas de operar, debes solicitar la baja formal para no incurrir en obligaciones futuras.
¿Puedo registrar mi vivienda como VFT si tengo restricciones en mis estatutos de comunidad?
Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (2019), las comunidades de vecinos pueden limitar o prohibir el alquiler vacacional con un acuerdo de 3/5 partes de propietarios y cuotas. Antes de registrar tu VFT, revisa los estatutos de tu comunidad o pide acta de la última junta — operar contra una prohibición vigente puede costarte una demanda civil de la propia comunidad.