Si tienes una propiedad en la Costa del Sol y estás pensando en alquilarla a turistas, lo primero que necesitas conocer es el marco legal. Andalucía tiene una regulación específica para las viviendas con fines turísticos (VFT) que es obligatorio cumplir antes de publicar tu propiedad en cualquier plataforma.
Qué es una Vivienda con Fines Turísticos (VFT)
Según el Decreto 28/2016 de la Junta de Andalucía, una VFT es aquella vivienda que se ofrece de forma habitual y con fines turísticos mediante precio. Se considera uso habitual cuando la vivienda se publica en canales de oferta turística (Booking, Airbnb, etc.) o cuando se alquila dos o más veces en un año.
Esto significa que si publicas tu apartamento en cualquier plataforma, automáticamente necesitas estar registrado como VFT. No hacerlo puede suponer sanciones de entre 2.000 y 18.000 euros.
Requisitos para registrar tu VFT en Andalucía
Los requisitos principales que debe cumplir tu vivienda son:
- Licencia de primera ocupación o documento equivalente que acredite la habitabilidad.
- Ventilación directa en todas las habitaciones y un sistema de oscurecimiento de ventanas.
- Mobiliario y equipamiento en condiciones de uso inmediato: cocina equipada, ropa de cama, toallas.
- Información turística de la zona disponible para el huésped.
- Hojas de reclamaciones a disposición del cliente.
- Limpieza profesional garantizada en cada entrada.
- Atención telefónica disponible para el huésped durante toda la estancia.
Proceso de registro paso a paso
1. Declaración responsable
El registro se realiza mediante una Declaración Responsable ante el Registro de Turismo de Andalucía. No necesitas esperar una inspección previa: presentas la declaración y puedes empezar a operar desde ese momento, asumiendo la responsabilidad de que cumples todos los requisitos.
2. Documentación necesaria
Tendrás que aportar: DNI/NIE del titular, referencia catastral del inmueble, copia de la licencia de ocupación y un plano o descripción del alojamiento indicando capacidad máxima.
3. Número de registro VFT
Una vez tramitada la declaración, recibes un número de registro (formato VFT/MA/XXXXX para Málaga). Este número es obligatorio mostrarlo en todos los anuncios de las plataformas.
Obligaciones fiscales
Como propietario de una VFT, debes tener en cuenta varias obligaciones fiscales:
- IRPF: Los ingresos por alquiler vacacional tributan como rendimientos del capital inmobiliario. Puedes deducir gastos como la comisión de gestión, limpieza, suministros proporcionales, seguros, IBI proporcional y amortización del inmueble.
- IVA: Si solo ofreces alojamiento, estás exento de IVA. Si ofreces servicios complementarios (excursiones, desayuno, etc.), podría aplicarse IVA al 10%.
- Modelo 179: Las plataformas como Booking y Airbnb comunican automáticamente tus ingresos a Hacienda.
Normativa municipal en la Costa del Sol
Además de la normativa autonómica, algunos municipios de la Costa del Sol tienen regulaciones adicionales:
Málaga capital ha introducido restricciones por zonas. El centro histórico tiene limitaciones para nuevas licencias VFT. Torremolinos y Fuengirola por ahora mantienen un marco más abierto, pero es previsible que se endurezcan las condiciones en los próximos años. Benalmadena sigue permitiendo registros sin restricciones específicas adicionales.
Consejo: registra tu propiedad cuanto antes. Las restricciones tienden a endurecerse, y tener el registro activo te protege ante futuros cambios normativos.
Qué pasa si alquilas sin licencia
Operar sin registro VFT supone infracciones que van desde los 2.000 hasta los 18.000 euros en Andalucía. Además, las plataformas están empezando a exigir el número de registro para publicar anuncios, por lo que sin el no podrás operar en los canales principales.
Seguro obligatorio
Desde 2016, las VFT en Andalucía deben contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra daños a los huéspedes. La cobertura mínima recomendada es de 150.000 euros, aunque muchas aseguradoras ofrecen pólizas específicas para VFT desde aproximadamente 150-300 euros al año.
Tendencias regulatorias 2026
El sector del alquiler vacacional en España está en un momento de cambio regulatorio importante. La tendencia es hacia una mayor regulación, con límites por zona, requisitos de sostenibilidad y mayor presión fiscal. Mantenerse informado y operar siempre dentro del marco legal no es solo una obligación: es una ventaja competitiva frente a los operadores que trabajan en precario.