El alquiler vacacional en España genera una serie de obligaciones fiscales que conviene conocer antes de empezar a operar. Esta guía recorre los impuestos clave (IRPF, IVA, tasa turística), las novedades regulatorias 2025 (DAC7 / Modelo 238, Registro Único, IVA al 21% con servicios hoteleros) y los cambios que llegan en 2028.
Actualizado mayo de 2026: esta guía refleja el marco fiscal vigente tras la aprobación del Modelo 238 (Orden HAC/72/2024), la entrada en vigor del Registro Único de Alquiler Turístico (RD 1312/2024, obligatorio desde 1-jul-2025) y el cambio del tipo de IVA al 21% para alojamientos con servicios hoteleros desde el 1 de enero de 2025.
IRPF: cómo tributan los ingresos del alquiler turístico
El IRPF aplica tu tipo marginal sobre el rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles). Los tramos generales para 2026 oscilan entre el 19% y el 47% según base imponible total. La calificación correcta del rendimiento es lo más importante:
- Rendimientos del capital inmobiliario: regla general cuando solo ofreces alojamiento (entrega de llaves, limpieza al salir, mantenimiento). Es la situación de la inmensa mayoría de propietarios particulares.
- Rendimientos de actividades económicas: si prestas servicios complementarios propios de la industria hotelera (recepción permanente, limpieza diaria, cambio de sábanas, restauración). Implica alta en autónomos y régimen distinto.
La trampa de la reducción del 60%
La reducción del 60% del IRPF está reservada al arrendamiento destinado a vivienda habitual del inquilino. NO se aplica al alquiler turístico porque el huésped no fija residencia habitual. Aplicarla incorrectamente es uno de los errores más caros que cometen propietarios novatos: Hacienda lo detecta en el cruce automático con los datos del Modelo 238 y deriva en requerimiento con recargo e intereses dos años después.
Gastos deducibles del IRPF
Como propietario puedes deducir los gastos directamente relacionados con la actividad de alquiler:
- Comisiones de plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo) — son el gasto deducible más frecuente.
- Limpiezas profesionales y lavandería entre estancias.
- Suministros (luz, agua, gas, internet) en la proporción del periodo alquilado vs. uso personal.
- IBI proporcional al periodo alquilado.
- Seguro de responsabilidad civil obligatorio y otros seguros del inmueble.
- Amortización del inmueble: 3% anual sobre el mayor valor entre catastral construcción y precio de adquisición construcción (sin terreno).
- Reparaciones (no mejoras, esas se amortizan).
- Gastos de gestión, asesoría fiscal y publicidad.
- Intereses de hipoteca y gastos financieros proporcionales al periodo alquilado.
Conserva todas las facturas durante 4 años por si Hacienda requiere justificantes en una inspección.
IVA: cuándo aplica y cuándo estás exento
El tratamiento del IVA en alquiler vacacional depende de los servicios que ofrezcas. Se aplica al artículo 20.1.23 de la Ley del IVA y a la doctrina de la AEAT:
- Sin servicios hoteleros (EXENTO de IVA): si te limitas a entregar llaves, hacer limpieza al salir y mantenimiento, la operación se equipara a arrendamiento de vivienda y está exenta. Es el caso de la mayoría de propietarios particulares — emites factura sin IVA y el huésped no lo paga.
- Con servicios hoteleros (IVA 21% desde 2025): si añades limpieza periódica durante la estancia, cambio de sábanas, recepción, atención permanente al huésped o restauración, pasas a régimen general de hospedaje. Desde el 1 de enero de 2025 el tipo aplicable es el 21% (antes 10%).
La frontera entre "sin servicios" y "con servicios hoteleros" es delicada y la AEAT la interpreta caso por caso. Si gestionas tú mismo la limpieza al salir, la entrega de llaves y poco más, normalmente estás exento. Si ofreces "experiencia tipo hotel", IVA 21%. Ante la duda, consulta con un fiscalista especializado antes de empezar a cobrar IVA — un error en el régimen genera regularizaciones de varios años.
Cambio futuro: IVA generalizado en 2028
La Directiva Europea (UE) 2022/542 sobre los tipos de IVA cambia las reglas a partir del 1 de julio de 2028: todos los alojamientos con estancias inferiores a 30 noches consecutivas deberán repercutir IVA al margen de los servicios prestados. Es decir, la exención actual desaparecerá para el alquiler turístico de corta duración. Anticipar este cambio en la planificación financiera es prudente si tu negocio depende del alquiler vacacional.
DAC7 y Modelo 238: la transparencia que cambia el juego
Desde la transposición al ordenamiento español de la Directiva DAC7 (Orden HAC/72/2024 de 1 de febrero), las plataformas digitales (Airbnb, Booking, Vrbo, Holidu, etc.) están obligadas a presentar el Modelo 238 ante la AEAT con la información de cada propietario y cada reserva intermediada. Sustituye al antiguo Modelo 179.
Lo que las plataformas comunican sobre ti incluye: tu NIF/NIE, dirección postal del inmueble, referencia catastral, IBAN donde recibes los pagos, número de noches reservadas, ingresos brutos y comisiones aplicadas. Hacienda usa esta información en el cruce automático con tu IRPF — las discrepancias se detectan al instante.
El Modelo 238 es de periodicidad anual (presentado por las plataformas en enero del año siguiente). Tú como propietario no presentas el Modelo 238 salvo que gestiones tu propia plataforma de intermediación. Pero sí debes asegurarte de que las plataformas tienen tus datos correctos y de que tu IRPF refleja los ingresos comunicados. Para detalles, consulta nuestra guía sobre Modelo 179 y Modelo 238.
Tasa turística por Comunidad Autónoma
La tasa turística la paga el huésped, pero el anfitrión (o la plataforma según convenio) la recauda y liquida con la administración. Las cuantías varían según destino, categoría del alojamiento y temporada.
- Cataluña: sí aplica. Cuantía 1-4 € por noche y persona según destino y tipología (Barcelona ciudad tiene recargo adicional).
- Islas Baleares: sí aplica el Impuesto sobre Estancias Turísticas (ECOTASA). Cuantía 1-4 € por noche y persona según temporada y categoría.
- Andalucía, Madrid, Comunidad Valenciana, Canarias, Galicia y resto de CCAA: NO aplican tasa turística a fecha de mayo 2026. En algunas (como Comunidad Valenciana) ha habido propuestas que no se han materializado todavía en ley vigente.
Es importante verificar la normativa específica de tu CCAA antes de operar — los importes y los obligados al cobro pueden cambiar de un año a otro.
Registro Único de Alquiler Turístico (RD 1312/2024)
Desde el 1 de julio de 2025 es obligatorio inscribirse en el Registro Único de Alquiler Turístico, regulado por el Real Decreto 1312/2024. Centraliza la información de todos los alojamientos turísticos a nivel estatal, complementando los registros autonómicos.
- Quién debe inscribirse: todo propietario que alquile su vivienda con fines turísticos en España.
- Número de Registro de Arrendamiento (NRA): al inscribirte recibes un número que debe mostrarse obligatoriamente en todas las plataformas donde anuncies la propiedad. Sin él, las plataformas pueden retirar el anuncio.
- Compatibilidad con registros autonómicos: el NRA estatal NO sustituye al VFT/VUT autonómico — son obligaciones complementarias, no excluyentes.
Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (3 abril 2025)
Aunque no es un impuesto en sentido estricto, la reforma de la LPH es un cambio normativo crítico que afecta directamente a la viabilidad fiscal de muchos alquileres turísticos: desde el 3 de abril de 2025, las comunidades de propietarios pueden limitar o prohibir el alquiler turístico en sus edificios con el voto favorable de las 3/5 partes del total de propietarios y cuotas. Si tu comunidad aprueba la prohibición y tú ya tenías VFT/VUT activa, en general quedas protegido por derechos adquiridos — pero los nuevos registros sí pueden quedar bloqueados.
Obligaciones operativas asociadas a impuestos
- Inscripción en el Registro Único Estatal de Alquiler Turístico (NRA).
- Inscripción en el registro autonómico (VFT/VUT en Andalucía, equivalentes en otras CCAA).
- Declaración trimestral de IVA (Modelo 303) si estás sujeto al impuesto por servicios hoteleros.
- Declaración anual de operaciones con terceros (Modelo 347) si superas 3.005,06 € con un mismo cliente o proveedor.
- Declaración anual de IRPF en la campaña de la Renta (abril-junio del año siguiente).
- Conservación de facturas y justificantes durante 4 años.
Si el cumplimiento fiscal te está consumiendo demasiado tiempo, consulta nuestros planes de gestión en IMPERA HOST: incluyen herramientas de reporting financiero que facilitan la preparación de tu declaración de IRPF y el cruce con los datos comunicados por las plataformas.
Conclusión
El marco fiscal del alquiler vacacional en España ha cambiado significativamente en 2025: IVA al 21% con servicios hoteleros, Registro Único obligatorio, Modelo 238 sustituyendo al 179, reforma de la LPH... Y en 2028 llegará el IVA generalizado para estancias <30 noches. Mantenerse al día y trabajar con un asesor fiscal especializado en alquiler turístico ya no es opcional — es la diferencia entre un negocio rentable y uno que acumula contingencias.
Preguntas frecuentes
¿Cómo tributa el alquiler vacacional en el IRPF?
Por regla general, los ingresos del alquiler vacacional tributan como rendimientos del capital inmobiliario, salvo que prestes servicios complementarios propios de la industria hotelera (recepción permanente, limpieza diaria, restauración) — en ese caso pasaría a actividad económica con régimen distinto. La calificación tiene impacto fiscal grande y debes tratarla con un fiscalista especializado.
¿Puedo aplicar la reducción del 60% del IRPF en alquiler vacacional?
No. Esa reducción está reservada al arrendamiento de vivienda habitual del inquilino. El alquiler turístico no cumple ese requisito por definición. Aplicarla incorrectamente es uno de los errores más caros que cometen propietarios novatos: deriva en un requerimiento de Hacienda con recargo e intereses dos años después.
¿Tengo que cobrar IVA en el alquiler vacacional?
Si solo ofreces alojamiento (sin servicios hoteleros), estás exento de IVA — emites factura sin IVA y el huésped no lo paga. Si añades servicios hoteleros (limpieza periódica durante la estancia, cambio de sábanas, recepción permanente, restauración), desde el 1 de enero de 2025 aplica IVA al 21% (antes 10%). A partir del 1 de julio de 2028 todos los alojamientos <30 noches consecutivas tributarán IVA al margen de los servicios. Consulta con un fiscalista antes de cobrar IVA.
¿Qué gastos puedo deducirme de los ingresos del alquiler vacacional?
Comisiones de plataforma (Airbnb, Booking, Vrbo), limpiezas, suministros (luz, agua, gas, internet) en la proporción del periodo alquilado, IBI proporcional, seguros, amortización del inmueble (3% sobre valor catastral construcción), reparaciones, gastos de gestión y publicidad. Conserva facturas durante 4 años por si Hacienda requiere justificantes.
¿Tengo que pagar tasa turística por mi alquiler vacacional?
Depende de la Comunidad Autónoma. Cataluña y Baleares aplican tasa turística obligatoria (1-4 € por noche/persona según destino y tipo). Andalucía, Madrid, Valencia y Canarias no la aplican (a fecha 2026). El cobro lo gestiona el anfitrión o la plataforma según el caso, y el ingreso se transfiere a la administración correspondiente.