Si vas a alquilar tu propiedad como vivienda turística en Andalucía, el primer paso obligatorio es registrarla en el Registro de Turismo de Andalucía. Esta guía explica cómo hacerlo paso a paso, con los requisitos actualizados al Decreto 31/2024 de 29 de enero (modificación del Decreto 28/2016, en vigor desde el 22 de febrero de 2024).
Actualizado mayo de 2026: esta guía refleja el marco vigente con los nuevos requisitos técnicos y de compatibilidad urbanística introducidos por el Decreto 31/2024. Si registraste tu vivienda antes de esa fecha, dispusiste de un año de plazo para adaptarte a los cambios.
Qué es la licencia VFT/VUT en Andalucía
La licencia VFT (Vivienda con Fines Turísticos), oficialmente llamada VUT (Vivienda de Uso Turístico) desde el Decreto 31/2024, es la inscripción obligatoria en el Registro de Turismo de Andalucía para todas las propiedades que se ofrecen a turistas mediante precio de forma habitual. Sin este registro, no puedes operar legalmente en Booking, Airbnb, Vrbo ni en ningún canal turístico.
Para entender el contexto normativo completo, consulta nuestra guía sobre la regulación del alquiler vacacional en Andalucía.
Requisitos materiales de la vivienda
Antes de presentar la Declaración Responsable, tu vivienda debe cumplir todos estos requisitos exigidos por el Decreto 28/2016 modificado por el 31/2024:
- Licencia de primera ocupación o documento equivalente que acredite la habitabilidad. Es el requisito que más a menudo bloquea el registro.
- Compatibilidad urbanística: declaración responsable que acredite que la actividad es compatible con la ordenación territorial y urbanística de tu municipio (paso nuevo desde el Decreto 31/2024).
- Superficie mínima: 14 m² construidos por plaza ofertada y un mínimo total de 25 m² de uso principal (o el que determine el planeamiento urbanístico, si es mayor).
- Baños: al menos 2 baños si la capacidad supera 5 plazas y 3 baños si supera 8 plazas.
- Ventilación directa en todas las habitaciones y sistema de oscurecimiento de ventanas.
- Mobiliario y equipamiento en condiciones de uso inmediato: cocina equipada, ropa de cama, toallas.
- Información turística de la zona disponible para el huésped.
- Hojas de reclamaciones a disposición del cliente y atención telefónica al huésped durante toda la estancia.
- Seguro de responsabilidad civil obligatorio (cobertura mínima recomendada 150.000 €, pólizas específicas VFT desde aproximadamente 150-300 €/año).
Documentación que necesitas reunir
- DNI o NIE del titular declarante.
- Referencia catastral del inmueble (la encuentras en el IBI o en la Sede Electrónica del Catastro).
- Copia de la licencia de primera ocupación o documento equivalente.
- Plano o descripción del alojamiento indicando capacidad máxima por habitación y total.
- Declaración responsable de compatibilidad urbanística (formulario disponible en la sede electrónica de la Junta).
- Si hay varios titulares, autorización firmada por todos ellos para el declarante.
No necesitas nota simple registral, ni proyecto técnico, ni inspección previa. El sistema funciona por declaración responsable: tú declaras que cumples los requisitos y la administración puede comprobar a posteriori.
Pasos del proceso
Paso 1: Verificar requisitos materiales
Antes de tramitar nada, asegúrate de que tu vivienda cumple los requisitos técnicos (m², baños, ventilación, mobiliario) y dispones de la licencia de primera ocupación. Si falta alguno, tramítalo primero — declarar cumplimiento sin tenerlo expone a sanciones graves cuando inspeccionen.
Paso 2: Reunir la documentación
DNI/NIE, referencia catastral, licencia de primera ocupación, plano y la declaración de compatibilidad urbanística. Todo en formato digital (PDF) para subirlo a la sede electrónica.
Paso 3: Presentar la Declaración Responsable
Se hace online a través de la sede electrónica de la Junta de Andalucía (procedimiento de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía). Necesitas certificado digital o Cl@ve. Al presentarla, recibes un justificante con efectos inmediatos: desde ese mismo día puedes operar legalmente y publicar tu propiedad en plataformas.
Paso 4: Asignación del número VFT/VUT
En 1 a 3 semanas recibes el número definitivo (formato VFT/MA/XXXXX para Málaga, VFT/SE/XXXXX para Sevilla, etc.). Este número es obligatorio mostrarlo en todos los anuncios de Booking, Airbnb, Vrbo y cualquier otra plataforma. Sin él visible, las plataformas pueden retirar tu anuncio.
Paso 5: Comunicación de periodos de funcionamiento
Desde el Decreto 31/2024 debes comunicar al Registro de Turismo de Andalucía las temporadas en las que tu vivienda estará operativa. Esto se actualiza cuando cambien tus periodos de oferta.
Costes reales del proceso
El registro VFT/VUT en sí es gratuito: la presentación de la Declaración Responsable no tiene tasa. Los costes asociados al proceso son:
- Licencia de primera ocupación: si no la tienes, su tramitación municipal varía según Ayuntamiento (200-800 € típicamente, más si requiere proyecto técnico).
- Seguro de responsabilidad civil VFT: 150-300 €/año.
- Asesoramiento legal o gestoría puntual: opcional, 100-300 € si prefieres delegar el trámite.
- Reformas para cumplir requisitos: variable según el estado de la vivienda (m² mínimos, baños, ventilación).
El registro no tarda 2-6 meses como a veces se lee online — eso es información obsoleta del régimen anterior por autorización. Con la Declaración Responsable, el efecto es inmediato y el número definitivo llega en 1-3 semanas.
Errores frecuentes que invalidan el registro
- Declarar cumplimiento sin tener licencia de primera ocupación. Si la administración lo detecta, te dan de baja del registro y aplican sanción.
- Capacidad declarada superior a la real (m²/plaza). El Decreto 31/2024 endurece esto: si declaras 8 plazas y la inspección detecta que solo cabes 6 por superficie, hay sanción.
- No comunicar cambios (titular, capacidad, periodos de funcionamiento). Genera incoherencias entre tu anuncio y el registro.
- No mostrar el número de registro en los anuncios. Booking y Airbnb lo exigen y la Junta también puede sancionarte por incumplimiento.
Conclusión
Obtener la licencia VFT/VUT en Andalucía no es complicado si la vivienda cumple los requisitos materiales — pero el Decreto 31/2024 ha endurecido esos requisitos (superficie por plaza, baños, compatibilidad urbanística). La clave es tener la licencia de primera ocupación al día y verificar que cumples las medidas mínimas antes de tramitar. Una vez tengas tu número, puedes probar IMPERA HOST 14 días gratis y profesionalizar la gestión multicanal desde el día uno.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se tarda en obtener la licencia VFT en Andalucía?
Al ser un trámite por Declaración Responsable, puedes empezar a operar desde el momento en que la presentas — no necesitas esperar inspección previa. La asignación del número definitivo VFT/MA/XXXXX (para Málaga) suele llegar en 1-3 semanas, y debes incluirlo en todos tus anuncios desde ese momento.
¿Qué documentos necesito para registrar mi VFT?
DNI o NIE del titular, referencia catastral del inmueble, copia de la licencia de primera ocupación o documento equivalente, y un plano o descripción del alojamiento indicando capacidad máxima. Si la vivienda tiene varios titulares, todos deben firmar la Declaración Responsable o autorizar al titular declarante.
¿Es obligatoria la licencia de primera ocupación para registrar la VFT?
Sí: la licencia de primera ocupación (o documento equivalente que acredite la habitabilidad) es uno de los requisitos materiales del Decreto 28/2016. Si tu vivienda no la tiene, tendrás que tramitarla antes en tu Ayuntamiento. Sin ella, la Declaración Responsable VFT puede ser revocada con sanción asociada.
¿Puedo alquilar habitaciones por separado en una VFT?
Sí, el alquiler por habitaciones está contemplado en el Decreto 28/2016. La capacidad máxima por habitación es de 2 personas (4 con litera infantil) y la vivienda completa no puede superar 15 plazas. Debes declarar expresamente la modalidad por habitaciones en el registro y cumplir las normas de seguridad de cada estancia.
¿Qué pasa si vendo la vivienda con VFT activa?
El número VFT está vinculado al titular registrado, no al inmueble. El nuevo propietario debe presentar su propia Declaración Responsable a su nombre. El comprador no hereda automáticamente el número VFT, aunque sí se mantiene la habitabilidad del inmueble. Recuerda dar de baja tu registro al transmitir la propiedad.